La CNMC ha sancionado, mediante resolución s / 0003/20, Anaconda, Inmovilla, Look & Find, MLS, Remax, Witei y Tools, el software de gestión para profesionales inmobiliarios de idealista [idealista es la editorial de noticias]. El objeto de la sanción han sido las comisiones negociadas entre sí por agencias específicas que forman parte de las redes inmobiliarias para operaciones de compra y venta. Y por extensión el uso que hicieron de diferentes software de gestión inmobiliaria, entre los que la CNMC incluyó Tools. La CNMC nunca ha cuestionado el funcionamiento del portal idealista, y deja claro que la empresa no establece, influye o altera los precios o condiciones comerciales de los inmuebles.

La investigación de la CNMC se ha centrado exclusivamente en si determinadas agencias inmobiliarias acordaron entre ellas comisiones mínimas de servicio por colaborar en las operaciones de compraventa de viviendas, y si la utilización por dichas agencias de diferentes software de gestión inmobiliaria, entre los que la CNMC incluía Tools, había contribuido a facilitar el funcionamiento de su acuerdo.

En el caso de Herramientas, la CNMC alega, sin embargo, que, debido al carácter sancionador del procedimiento administrativo previsto en la LDC (Ley de Defensa de la Competencia), la figura del facilitador debe interpretarse de manera restrictiva y que, en En este caso, no se cumple el requisito de colaboración activa intrínseca. Para reforzar su posición, Tools describe el papel jugado por sujetos que han sido sancionados por infringir la normativa antimonopolio en otros casos, teniendo en cuenta su papel como facilitadores de la infracción. Con ello se demuestra que el papel de Tools en la conducta investigada no es comparable al del resto de empresas sancionadas. 

La CNMC ha sancionado un acuerdo para el reparto de la comisión inmobiliaria entre dos redes de agencias inmobiliarias muy concretas, que utilizaron Herramientas y otro software para facilitar el cumplimiento de su contrato. 

Las empresas utilizaron un sistema conocido como MLS (Multiple Listing System). Este sistema de colaboración, importado de Estados Unidos, funciona a través de una base de datos que permite a los usuarios inmobiliarios compartir propiedades capturadas bajo un régimen exclusivo compartido. Cuando un usuario inmobiliario del MLS captura una propiedad (venta / alquiler), puede incluirla en el sistema, lo que permite al resto de usuarios realizar la venta. En este caso, la "oficina de contratación" y la "oficina de ventas" comparten la comisión pactada por el servicio de intermediación global ofrecido. 

Remax y Look & Find, empresas que impulsaron el proyecto en nuestro país en 2002, aprobaron un reglamento obligatorio para los usuarios inmobiliarios que exigía una comisión mínima del 4% en ventas y un mes en alquileres. También impuso una distribución de comisiones del 50% entre la oficina de captura de la propiedad y la que cerró la transacción. 

La CNMC señala que las empresas de software también participaron en la conducta anticompetitiva, ya que estuvieron en reuniones para diseñar el sistema y establecieron filtros y otros medios de control que aseguraron que todos los inmuebles subidos al sistema cumplieran las condiciones exigidas en la normativa. interno. Sin embargo, idealista cree que Tools es penalizado únicamente por configurar un filtro, ni siquiera por el uso generalizado que las agencias hacen de este software.  

Tools es un software que proporciona a las agencias inmobiliarias una plantilla para archivar, mantener, actualizar o compartir su cartera de bases de datos de propiedades. El campo "comisión" -para el que la CNMC considera que Tools ha sido un colaborador necesario- es uno de los más de 50 que pueden completar las agencias, como metros cuadrados, domicilio, baños, altura, dormitorios…. Este dato es útil para las agencias ya que les permite conocer las condiciones de colaboración de otras agencias en caso de trabajar juntas. Esta casilla es la que ha provocado que la CNMC sancione a Herramientas. 

La CNMC en ningún momento ha cuestionado el funcionamiento del portal, y deja claro que idealista no establece, influye o altera los precios o condiciones comerciales de los inmuebles que en él se publicitan. 

Respecto a la sanción, la CNMC calcula las sanciones aplicadas en base a la facturación de las empresas investigadas, por tanto, como Tools forma parte de idealista y tiene una facturación muy superior al resto de empresas investigadas, su sanción (730.000 euros) es mayor que la impuesta a las agencias autoras del ilícito convenio, a pesar de ser idealista de las siete empresas la que recibe la menor sanción en términos de porcentaje (0,88%). 

En cuanto al cálculo de la sanción, la resolución, al igual que el comunicado de prensa, calcula el monto de la multa a partir de la facturación total de idealista y aplica la tasa teórica sancionadora (5,50%) que posteriormente se reduce significativamente a 0,88% porque la tasa teórica da lugar a una sanción desproporcionada. La Resolución lo hace sin dar una explicación razonada y suficiente (“una multa de 730.000 euros se considera suficientemente disuasoria y ajustada al principio de proporcionalidad”, pág. 175).

Ante la resolución del expediente iniciada por la CNMC en febrero de 2020 por la que se ha sancionado Tools, el software de gestión idealista para profesionales inmobiliarios, la empresa afirma: Nada que ver con el alquiler, ni con los algoritmos: La resolución confirma que el objeto de la investigación que inició la CNMC hace casi dos años nunca tuvo nada que ver con el uso de algoritmos maliciosos para manipular el precio del alquiler. De hecho, la CNMC reconoce expresamente que “las conductas investigadas no dan lugar a un escenario colusorio en el que se haya producido una fijación dinámica de precios mediante el uso de sofisticados algoritmos o el uso de inteligencia artificial”.

La CNMC ya ha emitido la resolución del expediente iniciado en febrero de 2020 por el que ha sancionado a siete empresas relacionadas con el sector inmobiliario, entre las que se encuentra Tools, el software de gestión para profesionales inmobiliarios de idealista. Pero el motivo de la sanción no tiene nada que ver con el precio del alquiler ni con algoritmos maliciosos para manipular el precio. De hecho, la CNMC reconoce expresamente que “las conductas investigadas no dan lugar a un escenario colusorio en el que se haya producido una fijación dinámica de precios mediante el uso de sofisticados algoritmos o el uso de inteligencia artificial”. 

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